À compter de 2027, la fiscalité des logements vacants en France connaîtra une réforme majeure avec l’entrée en vigueur de la nouvelle Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH). Instaurée par la loi de finances pour 2026. Cette taxe unique remplacera la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), avec pour objectif de simplifier et d’unifier le dispositif.
Alors que la vacance immobilière reste un enjeu crucial en zone tendue mais aussi pour la revitalisation des territoires ruraux et extra-urbains, cette réforme offre aux élus locaux un nouvel outil. Comment les communes peuvent elles s’emparer de cette opportunité ? Quels sont les leviers et les contraintes à anticiper pour en faire un outil au service du développement local ?
Un dispositif unifié pour plus de lisibilité
Jusqu’en 2026, deux taxes coexistaient :
- la taxe sur les locaux vacants TLV, obligatoire dans les zones dites « tendues » (caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements),
- et la taxe d’habitation sur les logements vacants THLV, facultative pour les autres communes.
Ce cumul de dispositifs complexifiait la lecture et la mise en œuvre des leviers fiscaux pour la maîtrise de la vacance des logements.
La nouvelle TVLH, applicable à partir de 2027, unifie ces deux taxes.
Les modalités d’instauration de cette nouvelle taxe
Les délibérations antérieures instaurant la THLV cesseront de produire effet au 1er janvier 2027. Les communes (hors zone tendue) doivent donc délibérer avant le 1er octobre 2026 pour maintenir ou instaurer la nouvelle TVLH.
Le taux devra être défini, chaque année, avant le 15 avril.
Quels sont les logements éligibles ?
Le fait générateur de la taxe sur les logements vacants (TVLH) repose sur l’absence d’occupation du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire doit obligatoirement déclarer, la situation d’occupation de ses logements via la plateforme de la DGFIP « Gérer Mes Biens Immobiliers » (GMBI).
Quelle est la base (assiette de calcul) de la taxe ?
La base de calcul sera la valeur locative cadastrale. C’est à dire la même base que les anciennes TLV/THLV/TH.
Quelles seront les possibilités d’agir sur le taux de fiscalité ?
La loi prévoit deux situations distinctes :
1-Le cas général : un taux pouvant aller jusqu’à 50%
Les Communes ont la possibilité de voter librement un taux dans la limite de 50%, appliqué sur la valeur locative (base) et sans règle de lien avec les autres taxes locales. Elles peuvent aussi faire le choix de ne pas instaurer cette nouvelle taxe.
La taxe s’appliquera seulement à compter de la deuxième année de vacance effective du logement.
2-Le cas spécifique des zones tendues : pas de pouvoir de taux, mais une possibilité de majorer la taxe
Il s’agit des communes situées dans un zone avec une tension très importante sur le logement, et dont la liste est définie par décret (cf la liste actuelle en cliquant sur ce lien). De manière générale, cela concerne agglomérations avec une tension importante sur l’immobilier, et les communes touristiques, avec des prix de l’immobilier élevés et une concurrence entre logement à l’année et résidences secondaires.
Pour ces Communes la taxe s’applique automatiquement avec un taux de 17% la première année et 34% la seconde année de vacance.
Toutefois, même si ces taux sont figés par la loi, les Conseils Municipaux ont la possibilité d’appliquer une majoration dans la limite de 30% la première année de vacance et de 60% la seconde année.
Un levier supplémentaire pour les Collectivités
Une opportunité qui doit être réfléchie en amont, selon un objectif de développement
En incitant à la remise sur le marché des logements vacants, la TVLH peut dynamiser l’attractivité des territoires ruraux et lutter contre la désertification. Cependant, une fiscalité trop forte du taux pourrait inutilement peser sur les propriétaires, surtout dans les zones où la vacance est structurelle et n’impacte pas le marché de l’immobilier.
Les communes doivent donc évaluer finement l’opportunité d’instaurer la taxe, en fonction de leur contexte local et des besoins réels en logement.
Dans les bourgs en déclin démographique, où l’attractivité faiblit, où les prix de l’immobilier s’effondrent et l’offre de logements reste abondante, la taxation des propriétaires risquerait de produire des effets limités, voire contre-productifs ; surtout si elle n’est pas accompagnée de dispositifs complémentaires.
À l’inverse, dans les communes attractives ou confrontées à une pénurie de logements décents, notamment lorsque des quartiers ou des centre-bourgs se dégradent en raison d’un parc immobilier vieillissant et vacant, l’application de cette taxe pourrait jouer un rôle incitatif. Elle encouragerait ainsi la remise sur le marché de biens aujourd’hui inoccupés, contribuant à dynamiser l’offre locale.
Une ressource supplémentaire pour accompagner la revitalisation
Les recettes générées par la TVLH pourront être réinvesties dans des aides à la rénovation ou l’achat et rénovation de logements et commerces voire dans l’accompagnement des propriétaires, transformant ainsi ce levier fiscal en un levier de revitalisation pour les territoires.
Un logement vacant avec une valeur locative cadastrale de 2 000 €/an et un taux max de 50 % apportera 1 000 €/an de produit fiscal à la commune.
Communiquer et accompagner les propriétaires
Il est essentiel d’informer les propriétaires sur les nouvelles règles, les exonérations possibles (logements en rénovation, mise en vente infructueuse, etc.), et les accompagnements proposés. Une communication claire peut limiter les tensions et favoriser l’adhésion des habitants et des propriétaires.
Vers une démarche plus globale sur le logement
Pour que la taxation des logements vacants porte ses fruits, elle doit s’inscrire dans une démarche globale, combinant accompagnement des propriétaires et stratégie territoriale. Le recensement précis des biens inoccupés, via des outils comme la plateforme Locvac, est une première étape indispensable.
C’est l’articulation avec des dispositifs complémentaires (accompagnement des propriétaires, aides à la rénovation, développement de l’attractivité, médiation…) qui permettra de réussir. Sans cette approche coordonnée, le risque est double : décourager des propriétaires taxés sans résoudre la vacance, et priver les territoires des logements dont ils ont cruellement besoin. L’enjeu dépasse la simple fiscalité : il s’agit de reconstruire un parc immobilier viable, au service de l’attractivité et de la cohésion locale.
Pour en savoir plus :
👉 Consultez l’article d’ElanRural illustrant des initiatives de Communes rurales sur le logement
👉 Consultez la page de l’Etat dédiée à la nouvelle TLVH