La fiscalité locale est souvent perçue comme un labyrinthe de règles complexes, réservé aux experts et aux techniciens des finances publiques. Pourtant, derrière ces textes juridiques arides se cachent des leviers utiles mais peu connus, pour répondre concrètement aux défis des territoires ruraux : revitaliser les centres-bourgs, lutter contre la rétention foncière, financer des équipements publics, ou encore attirer de nouveaux habitants. Pour les petites communes, souvent dotées de moyens limités, bien maîtriser ces outils peut être déterminant dans le choix entre déclin et renouveau.
ElanRural vous propose un guide pratique et illustré pour décrypter ces dispositifs, les comprendre, et surtout, les mettre en œuvre au service de votre projet de territoire. Car oui, la fiscalité peut être un atout à condition de savoir où chercher et comment l’utiliser.
Le catalogue des délibérations 2025 de la DGFIP : un recensement de leviers possibles pour les Collectivités
Chaque année, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) publie un catalogue des délibérations à l’attention des communes et des intercommunalités. Ce document, trop souvent méconnu, recense l’ensemble des délibérations que les collectivités peuvent adopter pour moduler leur fiscalité directe locale : abattements, exonérations, suppressions d’exonérations, ou encore création de nouvelles taxes. En complément du catalogue des délibérations, la DGFIP propose également des modèles de délibération.
Pourquoi est-ce si important ? Cs délibérations permettent aux communes d’adapter leur fiscalité à leurs besoins spécifiques. Par exemple, une commune confrontée à une pénurie de logements peut décider d’instaurer une majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis pour inciter les propriétaires à libérer des parcelles. Une autre, en pleine expansion démographique, pourra choisir de supprimer l’exonération de deux ans sur les constructions neuves pour dynamiser ses recettes.
Voici cinq dispositions que peuvent prendre les Communes pour faire interagir fiscalité locale et développement communal :
Dans les communes rurales, les terrains constructibles inoccupés sont souvent un frein au développement local. La majoration de la taxe foncière sur ces propriétés non bâties permet de rendre leur détention coûteuse, incitant ainsi les propriétaires à les vendre ou à les construire. Ce dispositif, encadré par l’article 1396 du Code général des impôts, offre aux collectivités un moyen efficace de lutter contre la spéculation foncière tout en générant des recettes supplémentaires.
En augmentant la valeur locative cadastrale de ces terrains, les communes peuvent dynamiser la création de logements neufs et favoriser l’arrivée de nouveaux habitants ou d’activités économiques.
Qui est concerné et comment se calcule cette majoration ?
Ce dispositif s’applique aux terrains situés dans les zones urbaines (U) ou à urbaniser (AU) des PLU, ainsi qu’aux zones constructibles des cartes communales. Les terrains agricoles, ceux classés depuis moins d’un an, ou ceux attelés à une habitation existante en sont exonérés.
🪙 La majoration est calculée sur la valeur locative cadastrale, avec un plafond de 3 € par mètre carré, sans dépasser 3 % d’une valeur forfaitaire définie par l’État (209 €/m² en zone tendue, 38 €/m² en zone détendue).
Comment mettre en œuvre cette mesure ?
La commune doit d’abord identifier les parcelles éligibles en croisant le cadastre avec le PLU ou la carte communale. Ensuite, une délibération en conseil municipal est nécessaire pour activer cette majoration, en s’appuyant sur les modèles fournis par la DGFIP.
Une fois votée, la mesure est intégrée au rôle des impôts locaux, et les propriétaires sont informés par courrier. Un suivi après deux ans permet d’évaluer son impact sur le marché foncier et les recettes communales.
Avantages et limites
Cette majoration permet de débloquer des terrains tout en générant des recettes sans effort pour les habitants. Elle est particulièrement recommandée pour les territoires ruraux attractifs, mais qui connaissent une difficulté à accueillir de nouveaux ménages en raison de difficultés sur le logement et le foncier. Cependant, elle peut susciter des contestations et nécessite un suivi administratif rigoureux.
La taxe d’aménagement est un outil clé pour financer les équipements publics rendus nécessaires par de nouvelles constructions. Elle s’applique à toute opération soumise à permis de construire ou déclaration préalable, et son montant dépend de la surface taxable et des taux fixés par la commune et le département. Ce dispositif permet de maîtriser l’étalement urbain et de générer des recettes stables, tout en répartissant équitablement le coût des infrastructures entre les nouveaux arrivants et la collectivité.
Qui est concerné et comment se calcule cette taxe ?
Tous les projets de construction, d’extension ou de changement de destination sont concernés, à l’exception des constructions agricoles et des extensions inférieures à 5 m².
🪙 Le calcul repose sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire (environ 750 €/m² en 2026), puis par les taux communal 1 % à 5 %, ) et départemental (plafonné à 2,5 %). Le montant final résulte de la somme des parts communale et départementale.
D’autres marges de manœuvre possibles
Les Communes ont aussi la possibilité d’augmenter la valeur forfaitaire des aires de stationnement extérieures. Elle peut aller de 2 928 euros par emplacement, et peut aller jusqu’à 5 857 euros par emplacement, sur délibération de la collectivité territoriale.
Elle peuvent également délibérer pour créer des zones différenciées avec un taux pouvant aller jusqu’à 20%, afin de répondre à un besoin important d’équipement public, induit par les nouvelles constructions du secteur. Les communes doivent impérativement préciser l’objectif et le projet de la zone pour éviter tout risque contentieux.
Comment mettre en œuvre ou modifier cette taxe ?
La commune fixe les taux par délibération, puis intègre la taxe dans les autorisations d’urbanisme. Les recettes, collectées par la DGFIP, sont reversées à la commune.
Avantages et limites
Cette taxe offre des recettes prévisibles liées à l’urbanisme, mais un taux trop élevé peut freiner l’attractivité du territoire.
Pour les communes rurales en quête d’attractivité, une modération des taux communaux peut constituer un levier pour attirer de nouveaux habitants, en affichant une fiscalité plus incitative. Cette approche permet de concilier développement local et compétitivité territoriale.
Lorsqu’un terrain devient constructible grâce à une modification du PLU, sa valeur pécunière peut largement augmenter. Les taxes sur la cession de ces terrains permettent aux communes de récupérer une partie de cette plus-value.
Deux taxes coexistent : une taxe communale (facultative, 10 % de la plus-value) et une taxe nationale (obligatoire avec taux de variant de 5 à 10 %). Ces dispositifs financent les équipements publics nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants, sans peser sur les ménages. Ils offrent une solution équitable pour partager les bénéfices de la valorisation foncière entre propriétaires et collectivité.
Qui est concerné et comment se calcule cette taxe ?
La taxe communale s’applique dans les communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale, tandis que la taxe nationale concerne toutes les communes, y compris celles soumises au Règlement National d’Urbanisme. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, actualisé selon l’indice des prix à la consommation. En l’absence de justificatif, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de cession.
Comment mettre en œuvre ces taxes ?
Il est nécessaire de prendre une délibération de la transmettre à l’Etat et la DGFIP. Pour l’application de la taxe communale : c’est le notaire, lors des transactions immobilières, qui la recouvre pour le compte de l’Etat.
Avantages et limites
Ces taxes permettent de financer des équipements publics sans augmenter les impôts des autres propriétaires. Elle est complémentaire des droits de mutation (frais de notaire) et de la taxe d’aménagement (cf ci-dessus). Cependant, elles peuvent décourager les ventes à court terme avec une répercussion sur les ménages acquéreurs (hausse du prix des terrains à vendre) et nécessitent un suivi administratif précis.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est un sujet souvent abordé dans les stations balnéaires ou les villes touristiques, mais son potentiel pour les communes rurales est trop rarement souligné. Pourtant, comme l’a détaillé notre article publié en septembre 2025, près de 8 000 communes rurales peuvent augmenter ce taux de THRS, sans devoir augmenter les autres taxes communales.
En complément de cette possibilité d’augmenter le taux, près de 3 700 communes ont la possibilité de majorer cette taxe, jusqu’à 60 %,. Cette mesure, applicable dans les zones considérées comme tendues ou très touristiques, permet non seulement d’alimenter les ressources de la Collectivité mais aussi d’inciter les propriétaires à mettre leurs biens en location longue durée ou à les vendre à des résidents permanents. Dans un contexte où les résidences secondaires représentent parfois plus de 30 % du parc immobilier, cette majoration peut devenir un levier financier significatif.
📖👉 Nous évoquions également ces éléments sur notre précédent article.
Avantages et limites
Cette taxe d’habitation sur les résidences secondaires est un levier qui fonctionnement à double sens :
- Pour les communes dépendantes des résidents secondaires pour la vie locale, une fiscalité maîtrisée (voire réduite sur les résidents secondaires) peut devenir un levier d’attractivité, préservant activité et dynamisme.
- À l’inverse, face à une pression immobilière défavorable aux habitants permanents, une majoration ciblée permet de financer des projets locaux tout en affirmant une priorité : le logement des résidents à l’année.
Les Communes ont également la possibilité de moduler l’exonération de deux ans de la taxe foncière dont bénéficient normalement les constructions neuves. Cette exonération, prévue par le Code général des impôts, permet aux nouvelles constructions d’être temporairement dispensées de taxe foncière.
Pour les communes en pleine expansion, la quasi suppression de l’exonération peut représenter un gain fiscal immédiat, tandis que pour celles en déclin, le maintien de l’exonération, ou même son renforcement peut constituer un argument d’attractivité pour attirer de nouveaux habitants ou investisseurs.
Qui est concerné et comment se calcule cette modulation ?
🪙Toutes les communes peuvent décider, par délibération, de moduler cette exonération (sur une échelle allant de 40% à 90% de réduction), qui s’applique, en principe, pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux.
La réduction de l’exonération permet à la commune de percevoir la taxe foncière dès la première année, générant ainsi des recettes supplémentaires proportionnelles au nombre de nouvelles constructions. À l’inverse, une exonération élargie peut rendre le territoire plus attractif, notamment dans les zones où la demande en logements est faible. Le montant en jeu dépend de la valeur locative cadastrale des nouveaux bâtiments et du taux de taxe foncière sur le bâti appliqué par la commune.
Comment mettre en œuvre cette modulation ?
La décision relève du conseil municipal, qui doit voter une délibération pour supprimer ou ajuster l’exonération. Il est conseillé d’analyser au préalable l’état du marché local (nombre de permis de construire, tension foncière, dynamisme démographique) afin d’évaluer l’impact potentiel. Une fois la délibération adoptée, elle s’applique automatiquement aux nouvelles constructions.
Pour les communes optant pour le taux d’exonération maximal des contribuables il est recommandé de communiquer clairement pour mettre en avant cette politique d’accueille favorable aux nouveaux logements.
Avantages et inconvénients
Supprimer l’exonération permet de renforcer les recettes communales sans augmenter les impôts des résidents existants, ce qui peut être crucial pour financer des équipements publics. En revanche, dans les zones peu attractives, cette suppression risque de décourager les projets immobiliers et d’aggraver la désertification.